德信中国再发高息融资利率超12% 超8成土储来自浙江全国化布局缓慢

本文摘要：高喊“2021年斩千亿”的德信中国（02019.HK），于是以面对高息融资、负债上升等问题。11月12日，德信中国公告宣告，发售于2021年届满的1亿美元12.875%的额外优先票据。今年7月31日，德信中国就曾公告称之为其将于2019年8月6日发售一笔于2021年届满的2亿美元12.875%的优先票据。

高喊“2021年斩千亿”的德信中国（02019.HK），于是以面对高息融资、负债上升等问题。11月12日，德信中国公告宣告，发售于2021年届满的1亿美元12.875%的额外优先票据。今年7月31日，德信中国就曾公告称之为其将于2019年8月6日发售一笔于2021年届满的2亿美元12.875%的优先票据。长江商报记者注意到，这是德信中国自今年2月上市以来第二次融资，超强12%的利率水平在业内远比较低，也大幅度多达公司之前的融资成本，2017年-2018年，公司借款的加权平均实际利率分别为8.33%和8.36%。

在体量扩展的道路上，德信中国较高负债或将沦为隐患。截至今年上半年，德信中国总负债大约482.97亿元，较上年度末的427.41亿元快速增长13%。其中，流动负债额大约407.1亿元，非流动负债额大约75.87亿元。

德信中国总资产大约579.21亿元，资产负债率83.38%。此外，德信中国的市场风险可能会更为半部，根源则在于公司布局过分单一，主要集中于在浙江省，基本上缺少调控抗压能力。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计大约为693.39万平方米，其中589.87万平方米坐落于浙江省内，占到比达85.07%。

在今年前6个月德信19块追加土地储备中，亦有12块在浙江。超强IPO募资三倍资金拿地德信中国是浙江省领先的综合性房地产开发商，主要专心于住宅物业研发和综合用途物业的研发、运营及管理。

经过24年的发展，德信早已沦为浙江省和长三角地区领先的综合型房地产开发商，并进占主要城市，同时也竖立了研发物业“杭派精工”的独特品牌。2017年，德信中国首次挤身全国百强；2018年，德信中国被中国指数研究院颁发中国房地产百强企业称号，排名第63位。

今年2月，德信中国沦为2019年首家在香港上市的房地产公司。根据年报数据，德信中国近三年来的资产规模正在不断扩大。2016年-2018年，其流动资产总值分别为194.4亿元、324亿元、447.8亿元，呈圆形大大下降趋势。

德信中国曾公开发表回应，2018年要构建合约销售350亿元，2021年构建千亿的目标。千亿目标下，德信中国加快扩展。

上市后短短三天内，以豪抛掷36亿元在土地市场上“狂飙前进”。3月1日，经过71轮白热化竞拍，德信以13.78亿元将温州滨江商务区一块地收益囊中。此前的2月27日，经过90轮竞价，德信旗下公司以22.22亿元竞得了杭州良渚街道一幅地块，溢价率高达30.55%。

长江商报记者注意到，德信中国IPO募资规模不过13.73亿港元（约合11.7亿元），买地耗资36亿元已超强IPO募资三倍。资产负债率处行业高位刚刚上市就用多达IPO募资三倍的资金拿地，德信中国财务安全性亦面对极大的考验。财报表明，德信中国近三年的负债总额正在急遽攀升，两年时间，德信中国的负债总额已从2016年的196.39亿元攀升至去年的427.41亿元，截至2018年，其资产负债率为86.15%，和同行业60%-70%合理区间比起，仍正处于高位。至2018年底，其总流动资产447.8亿元，总流动负债大约380.4亿元。

还包括银行贷款、信托融资等在内的债券借款大约77亿元，非债券借款44.2亿元；借款总额大约121.3亿元。德信中国此前曾坦陈，公司的负债率保持在较高水平，主要为公司的业务很快扩展，导致外部借款减少所致。

从现金流来看，财报表明，2015年-2018年度，德信中国经营活动产生现金流量净额分别为27.99亿元、-1.21亿元、2.56亿元和-29.52亿元。今年上半年，其经营活动现金流安乐乡至9535.00万元，主要是因预售新项目。同时，7月24日，标普对德信中国的票据上调评级，称之为其杠杆率仍维持高位。

不谋而合主因，标普指出：一是德信中国的土储布局集中于杭州及长三角周边地区，由于经营规模小，其他地方的市场份额受限；二是德信中国共计107个研发项目，其中38个为牵头营项目，其并未并表格联合经营项目超强50%无以追踪；三是由于德信中国倚赖低成本的非银融资，占到2018年总债务的68%，这些非银融资主要还包括信托贷款（占到总债务的37%）以及项目股东贷款（占到比18%），且累计2018年短期负债超过63%。高息融资利率多达12%债务压力下，德信加快融资。11月12日，德信中国公告宣告，发售于2021年届满的1亿美元12.875%的额外优先票据。

德信中国回应，公司将用于额外票据发售的扣除款项净额为其现有债务展开再融资及用于一般公司用途。长江商报记者注意到，这是德信中国自今年2月上市以来的第二次融资，超强12%的利率水平在业内远比较低，也大幅度多达公司之前的融资成本，2017年-2018年，公司借款的加权平均实际利率分别为8.33%和8.36%。业内指出，这样的年息似乎低于行业的平均值融资水准，如此低的年息仍然可以拒绝接受则体现出有企业期望用时间换空间的表达意见，也从侧面体现出中小房企对现金流的渴望。德信中国高额融资的另一面是，中国房地产开发商正在换档自排，拒绝接受融资环境前所未有放宽的现实。

克而瑞地产的研究数据则表明，10月份，95家典型房企的融资总额为864.87亿元，环比上升24.5%。易居研究院研究总监贤迈进指出，今年房地产市场行情显然在降温，这对于很多房企来说，大自然不会带给库存压力和资金压力，最后都会对房企的经营和现金流等产生影响。

类似于企业现金流落败，客观上也拒绝其大力管控财务风险，特别是在是要大力作好应付，对于一些高息融资也必须更加慎重。此外，德信中国的市场风险可能会更为半部，根源则在于公司布局过分单一，主要集中于在浙江省，基本上缺少调控抗压能力。截至2018年11月30日，德信中国土地储备总计大约为693.39万平方米，其中589.87万平方米坐落于浙江省内，占到比达85.07%。德信中国有107个正处于有所不同开发阶段的物业项目，其中，28个坐落于杭州，26个坐落于温州，18个坐落于湖州，5个坐落于台州，5个坐落于舟山，5个坐落于衢州，4个坐落于宁波，4个坐落于金华，4个坐落于徐州及2个坐落于南京，其余项目坐落于丽水、常州、合肥、上饶、九江及武汉。

由此，公司耕耘浙江大本营的战略可见一斑。今年上半年德信中国加快扩展，截至2019年6月30日，德信共享有122个项目，土地储备为1225千万平方米。其中，在今年前6个月19块追加土地储备中，亦有12块在浙江。

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