房地产或面临“营改增”风险

本文摘要：营业税改为增值税的税制改革(以下全称营改增)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前只剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业并未划入试点。此前中央具体要在十二五期间(2011-2015)已完成营改增改革任务，预计，营业税日渐退出，营改增扩围。 2015年沦为营改增收官年。细看仍未划入营改增范围的金融保险业、建筑业等行业，实际皆与房地产开发千丝万缕，因此说道营改增是房地产企业生死线并不为过。

营业税改为增值税的税制改革(以下全称营改增)自2012年1月1日开始试点至今，历时近三年，目前只剩房地产业、建筑业、金融业和生活服务业四个行业并未划入试点。此前中央具体要在十二五期间(2011-2015)已完成营改增改革任务，预计，营业税日渐退出，营改增扩围。

2015年沦为营改增收官年。细看仍未划入营改增范围的金融保险业、建筑业等行业，实际皆与房地产开发千丝万缕，因此说道营改增是房地产企业生死线并不为过。

据权威部门爆出最新消息，房地产、金融、生活性服务业三大行业，探讨营改增将有一揽子方案揭晓，目前方案已由财政部税政司制订完。乐观者指出明确细则未来将会7月发布，保守派估算仅次于有可能将在10月份。当下沦为大战前尤为紧绷时刻，而业内目前共识是，房地产业、建筑业税率或为11%，金融业税率和生活服务业的一般征税税率或为6%，皆限于一般计税方法，对出口服务实施零税率或征税政策。

中国财政部部长楼继伟曾意味深长提醒：营改增在房地产开发企业身上遇上难题。增加反复课税，减低企业开销，营改增这场税制改版本用心良苦，但在巨变面前，房地产行业背后却影影幢幢，或临各处风险。减负惧成加负日前，普华永道对全国近20家大中型房地产企业展开的调查找到，多达90%的访谈企业皆回应对税负下降的忧虑，其中近40%的企业指出税负不会显著下降。

旭辉集团一位财务负责人向本刊回应，营改增显然对企业影响相当大。因为政策细则仍未发布，公司回应正在从业务前端做到一些调整，比如尽可能自由选择可获取增值税发票的大规模供应商等，以缓冲器有可能税负压力。

现行房地产业交纳销售不动产营业税的税率为5%，营改增后，房地产业的税率不会在11%和17%间二择一，如果企业没充足的进项税抵扣成本，或政府涉及过渡性政策过于给力，减负近于有可能变加负。假使营改增后房企开发成本中可抵扣的进项为50%。如果税率订为11%，则一二线城市开发商的实际税负不会超过5.5%[(100%销项50%进项)11%=5.5%]，减少了0.5%;如果税率订为17%，则实际税负不会超过8.5%[(100%销项50%进项)17%=8.5%]，减少了3.5%。

而现实中，房地产可抵扣进项能超过50%都比较艰难。一些工程款、广告、销售代理、园林景观绿化等项目，能无法获得发票，能无法转入抵扣项目，都会影响到房企税负压力。有业内人士指出，在土地、人工、土建材料等有可能无法取得进项抵扣或进项抵扣受限的情况下，税负很有可能下降。国内知名税务专家张伟最近就针对房企财务人员的一次营改增集中于培训会上回应，依据涉及原理完全认同无法抵扣的部分还包括：职工薪酬、政府规费、税金、征地补偿费、毛利、无专用票的项目。

房企成本主要来自土地成本、实际建筑安装成本、融资成本三部分。其中，仅次于成本开支是地价和融资成本。

多达，一线城市土地成本占到到开发成本的40%以上，二三线城市在20%-30%之间。因此，营改增后，土地购买价能无法抵扣、怎么抵扣，沦为万众瞩目焦点。张伟回应，目前获得的消息是暂缓容许抵扣借款利息进项税;更加有众说纷纭指土地不容许抵扣的声音占到了绝对优势，若真如此，房企将无法忍受之轻!此外，由于研发企业有招拍挂、使用权直管、与村集体合作、通过股权并购得等多样化土地来源属性，这不仅沦为房地产营改增的难题，更为大土地成本确认可玩性，从而使企业获得依法容许抵扣的进项税发票难上加难。由于企业早期获得土地成本较低，这就导致企业并购产生较小股权溢价，而溢价部分皆反映在并购公司账面上，被并购公司账面会产生变化，因此，在计算出来土地增值税和企业所得税时，溢价部分无法扣减。

同理，营改增后溢价部分在交纳增值税前也将无法抵扣。由于土地溢价往往金额极大，其能否抵扣对企业而言利害攸关。假设被并购公司原先研发项目土地出让金3亿元，如果并购时土地价值下跌到10亿元，这就造成有 7亿元土地差价无法获得土地成本增值税发票。

在可抵扣进项税严重不足的情况下，房地产企业的增值税税负必定减少。从税收分摊角度来看，住宅开发商作为终端消费者地处产业链条下游，很多项目抵扣进项有限，而建筑企业减税基本已成定局，其比较弱势的行业方位，必定使其所担税负向后传导至住宅研发企业。房企即使通过提高效率减少利润等消化一部分，其中必然有一部分传导至房价，致购买者承担买单。

而商业地产由于下游需要抵扣进项税额、增税额度规模极大，将很大获益。同时，建安成本占到总成本比例更高的房企，或将更好地获益于房地产营改增持续前进。总体看，营改增或将在凶狠火力中构建增税额度巨幅上升，但若各方协商过于平衡，将致行业冰火两重天。同时，按照其他行业营改增一贯性处置经验，行业期初库存和固定资产无法抵扣。

但房地产业存货在企业资产中占比很高，若无法构建抵扣，将造成房企在营改增后销售存货时会产生大量销项税额，而没与之比较不应的进项税额展开抵扣，这或将为企业带给又一重风险。交通运输业(其期初车辆、轮船)、电信业等企业在营改增前固定资产和存货并未被许可抵扣，导致其在改革之初产生行业性的整体经营艰难。2014年以来，楼市下滑，房价经常出现上升预期，房企面对大大下行的运营成本压力。

2015年营改增后，房企在财税处置、发票管理、成本项目发票获得等方面面对的挑战也出现异常不利。

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