REITs在中国的发展探析

本文摘要：摘取 要 了REITs（房地产投资信托基金）的特性，并融合我国房地产业的现状，明确提出在我国REITs是必定的，它既不利于房产商，也不利于国家、中小投资者，是一个构建共赢的措施。文章更进一步分析了在我国构建REITs的瓶颈以及解决方案。 关键词 房地产 投资基金 信托业 中图分类号 F830.8 标识码 A在国家对房地产业强化宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs出了人们注目的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推展。

摘取 要 了REITs（房地产投资信托基金）的特性，并融合我国房地产业的现状，明确提出在我国REITs是必定的，它既不利于房产商，也不利于国家、中小投资者，是一个构建共赢的措施。文章更进一步分析了在我国构建REITs的瓶颈以及解决方案。　　关键词 房地产　　投资基金 信托业　　中图分类号 F830.8　　　　　　标识码 A在国家对房地产业强化宏观调控下，房地产业急需新的融资途径，REITs出了人们注目的焦点。本文从另一个的视角分析了REITs在我国发展的必要性以及如何将其在我国推展。

1 REITs的特性REITs（Real Estate Investment Trusts，缩写为REITs），可译为房地产投资信投基金或房地产投资信托，这种投资实质上是一种证券化的产业投资基金，按照聚池管理（Pooling Management)的原理正式成立，通过发行股票（基金单位），汇聚公众投资者资金，由专门投资机构经营管理，通过自由选择有所不同地区、有所不同类型的房地产项目展开投资人组，将投资综合收益按比例分配给投资者。REITs具备以下特点：①专家管理。REITs将投资者的资金挤满成一股大的基金，由专家对基金展开管理，通过专业操作者，提升资金的盈利能力；②可流动性。

REITs是证券化的产业基金，持有者可以将获益凭证在市场上展开出让流通。上市的REITs可以在证券交易所权利交易。未上市的REITs的信托凭证一般情况下也可以在柜台市场展开交易流通；③收益低。

REITs净收益的90％以上都必需以收益的形式归还投资者，委托手续费仅有占到较小一部分，此外有很多税收优惠。在美国，REITs的收益率基本上都超过7.3％，比美国国债高达350个基点；④集中风险。可以通过对有所不同地区、有所不同地产商展开投资，利用人组优势集中风险。毕业论文 http://www.lw54.com 美国的REITs可以分成投资基金REITs、不上市的公募REITs、上市流通的公募REITs，其中2/3以上的REITs上市流通。

上市REITs的操作者流程如下：募资（个人投资者和机构投资者）→专业管理机构展开管理→自由选择优质商业物业出售→投资者收益→证券交易所上市。从REITs的操作者流程，我们可以看见这一过程牵涉到到中小投资者、机构投资者、专业管理机构、优质商业物业、证券交易所。

中小投资者和机构投资者是市场的资金供给者，专业管理机构是融通资金的中介机构，优质的房地产商是资金的需求者，规范的证券交易所等交易市场是REITs的流通渠道。2 在我国发展REITs的必要性规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、国家构建共赢。

和我国现在的信托产品比起，REITs有很多良好的地方：①对于房地产商而言，REITs可以为房地产商获取更加辽阔的筹资空间。REITs有公募和投资基金两种筹资方式，公募REITs在投资人数上拒绝不少于100人，国内的信托业只容许投资基金，信托产品合约份数无法多达200份，而且不准保险公司、银行、证券投资基金、养老基金等投资信托产品，这些机构投资者掌控着大量的资金却被拒之门外，这容许了房地产商的筹资途径和筹资数量；②对于中小投资者，REITs不利于中小投资者共享房地产利润。REITs可以展开公募，公募投资者不少于100人，投资基金投资者在100人以上就可以拥有税收优惠，5个及以下的个体无法享有多达50%的股份,希望REITs投资者分散化，防止股份过分集中于导致的中小投资者无法共享房地产保值、电子货币带给的收益。我国的信托产品无法公募，在发售时拒绝低于出售金额无法多于5万元，有些产品门槛拒绝更高，这将众多的中小投资者拒之门外，他们没途径也没能力转入这一块必须巨额资金、有可观报酬的投资领域；③对于机构投资者，REITs是一个具备高额收益、风险较小的投资工具。

图1是美国REITs与SP5OO的收益率较为。毕业论文 http://www.lw54.com 　　由附图可见，美国REITs的收益率相比之下低于SP500的收益率。此外，由于投资者的收益主要源于REITs所持有人房地产的定期租金、抵押贷款利息等平稳的收益，因此REITs的现金流更为平稳，波动性小。

β系数是取决于投资工具的波动性与某一标准指数的波动性的相对值。1972～2000年中美国REITs的β系数平均值为0.56，这指出REITs的波动性只有SP500的0.56。而且，REITs与股票市场相关度也很低，“1991～2002年，美国REITs和SP500指数相关性只有0.26％。

”在我国股市持续下滑的情况下，REITs为广大投资者获取了一个良好的投资工具。④对于国家，REITs可以促成房地产投机者向投资者改变，使房地产业需要身体健康的发展。其一，REITs不仅是获取开发商资金，还要直接参与明确的项目的管理，由有经验的专业房地产管理人员对研发的项目展开监管、对经营管理明确提出意见，提升项目的质量。

其二，REITs的收益，主要通过享有成熟期物业，以缴纳租金作为主要收益来源；另外有较小部分用作房地产的抵押贷款以利息作为主要的收益来源，比较平稳。这是一种长年、平稳、低收益的投资方式。

其三，REITs在很长的期限里，每年都必需将大部分收益展开分配，可以促成短线的投机向长线的投资改变。在我国，房地产业于是以处在发展阶段，由于房地产业的巨额利润，更有了一些投机者通过短线操作者，挪用房地产赚差价，这些非现实的市场需求不会畸形地拉低房地产的价格转变成房地产的泡沫，有利于我国房地产业的身体健康发展，也不会给我国的平稳带来不利的。我国目前的信托产品较短，一般期限为1～3年，而且只是获取资金，不参予明确的项目管理，相对来说，REITs可以促成资金确实投向房地产业，促成房地产业身体健康的发展。

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